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北京预售金监管新政来袭,开发商与施工方合谋套现首付款行不通了

2021年-12月-23日 18:37字体:
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文 | 张光裕 陈万山

编辑 | 王博

多年来,开发商靠与施工方合谋,伪造工程款支付证明,提前从银行套现本该严格监管的购房预售金。

这笔钱往往会被房企拿去买地开发下一个楼盘,动工后,结合银行的开发贷,开发商就实现了一个项目的资金一年内多次周转。但当行业遇冷,房子卖不出去,开发商手里的“六个锅盖自然盖不住十个锅”,资金链断裂随之而来。

现在,这种操作行不通了。

11月4日,为防止新房烂尾、严保交房,不出现社会矛盾和民生问题,北京住建委出台了史上最严的《北京市商品房预售资金监督管理办法》征求意见稿。

住建委官网明确写道,本次修订是基于近期开发企业资金压力凸显,为保证工程建设而做。

多位受访的房企人士告诉记者,修订后的新政,基本堵死了腾挪资金的可能路径。其中最主要的举措是,夯实银行的监管责任,让其不敢配合房企违规。

而比起具体手段,他们更关心的是政策传递出的态度:对预售金的监管,政府要动真格了。

堵死现行政策漏洞

北京现行的预售金管理政策是在2015年修订的。对比新旧两版,政策主要有以下变动:

1. 按现行办法,企业可在购房者完成网签后,再将预售金打入监管账户。而修订后,必须监管资金先足额入账,才能办理网签。

2. 现行办法中,当网签面积不足项目总量1/2时,房企可自行支取监管资金用于工程建设。修订后取消该条例。

3. 修订版政策增设了一个环节:由监管部门主持,招标遴选一批有资质从事监管工作的银行。房企只能从中标银行中选择开户行。监管部门以两年为周期对中标银行进行考核,如有违规操作,中标银行可能会失去资格。而此前政策中,对银行资质无特意要求,是商业银行即可。

4. 同以前一样,工程建设过程中,随着一些重要节点完成,企业可相应地支取一定资金。不同之处是,现行政策中,企业所需递交的进度资料,都是由建设单位开具的。而修订后,还需有住建部门现场查勘的证明。

5. 新政策特别提到,北京市银保监局和住建委可通过一套叫“金融专网”的工具,实时共享银行与房产交易两套系统的信息,包括监管账户交易明细、网签备案信息、项目销售进度等。通过大数据进行更透明的穿透监测。

6. 新修政策为社会公众和买房人提供了参与监督的工具。公众在住建委网站上可查看各监管账户总额。买房人用网签编号、密码登陆后,能看到对应项目的入账、支取等更详细信息。

这些新调整将如何奏效,将漏洞堵上?要回答这个问题,我们先来看看过去企业是如何钻空子的。

综合受访的房企财务人士和营销人士说法,过去房企绕过监管主要有两个办法。

一是串通施工方,伪造工程款支付证明。项目烂尾的原因大多是开发商拖欠工程款。所以长期以来,如果企业能证明已足额支付工程款,银行就会允许其支取监管资金。于是房企便在这个环节做手脚:有的企业没有付工程款,但伪造支付发票;也有的企业确实走了支付流程,只是把应付帐款做高,如1000万元的施工费,做成5000万元,长期合作的施工方为了不丢失甲方的定单,会和房企共谋从监管银行套钱。银行放款后,施工方扣下自己的1000万元帐款,再由旗下公司变相把剩余4000万元退还给房企。

这类造假并不难监管。一位前房企财务高管告诉记者,伪造的发票,银行在税务局网站上一查就能识别。至于提前支付工程款再返还,只要去现场一看,付款额度明显超前于施工进度,就肯定有猫腻。

问题是,银行并没有动力去做仔细审查,因为房企是银行的大客户。他举例说:“一个支行行长,一年背的业务指标约20亿元,如果能争取到一个地产存管项目,指标就完成不少了。所以都是银行主动招揽房企。”

房企可利用的另一个规则漏洞,就是网签在先,监管资金入账在后。

某头部房企营销人士反映,一般情况下,都是买房者先付首付款,然后等待建委的网签计划,隔一段时间后,才能办理网签。高房价项目尤其如此。“这可能是因为,建委需要调配一段时间内高价房和低价房配比,维持整体网签价格平衡。”

这样一来,先首付、再网签,最后才是监管资金入账,房企就拥有了一个腾挪使用预售款的时间窗口。

一些企业还会想办法延长这个窗口期,例如对银行撒谎说,买房者的首付款还未交足,所以也没有预售金可进监管账户。

对这种情况,买房者是没有监督动力的,因为反正网签已经办下来了,房子只要建好就能入住,跑不了。而银行基于前述原因,以及工具、手段所限,也无法充分监管。

于是,综合多位受访者说法,逃避预售金监管是行业里非常普遍的现象。

但这些漏洞,在新修订政策中都被堵上了。

银行的监管责任被放大,再加上投标竞争规则,银行大概不敢、也不愿肆意配合房企钻空子了。一旦被发现,失去监管资质的代价是高昂的。

投标筛选改善了房企与银行间的供需关系。若可供房企选择的银行有限,中标银行也不再像以前那么担心没生意做了。

另,中标银行会大概率以实力雄厚的大行为主,他们本身就比小行更有话语权。

提取资金时,要求有住建委的现场勘验报告,也基本杜绝了房企在付款和施工进度上造假的机会。

网签与监管金入账顺序调整后,留给房企的时间窗口不复存在。而且,这一调整还联合了买房者一同对房企进行监管。

房企一旦没有在规定时间内交足监管金,买房人迟迟办不了网签,必然会向企业施压。这既会引发监管部门审查,也有可能让企业带陷入负面舆情漩涡,伤害品牌形象。

其它城市未必如此严格

以前,高周转的打法下,极端情况下一笔资金在一年里能滚约三圈,做数个项目。但一位受访的房企战略规划人士说,按北京新修政策,以后一笔资金一年最多做一个项目,可能两三年才能滚动一轮。

多位房企人士说,过去几年里,那些高速扩张规模,实现跨越式增长的房企,无一不依仗于对预售金的充分利用。如果新修订政策落地后,执行尺度严格,且在全国范围内普遍推广,那企业的运转节奏将会变慢,整个行业的规模也要萎缩。

目前来看,行业不必过份恐慌。

从已经发生的情况看,今年下半年,在北京发布修订稿之前,成都、重庆、天津等地已发布过预售金政策文件。

但首先,发布新政的城市不多。诸如广东省、杭州市,仅发布了预付款风险提醒,并无政策出台。其次,对比旧政策,已发布的新政策改动也并不大,与其说修订,更像是重申。

其实,除北京,上述各城发布的预售金管理政策,都难以总结出明显的收紧迹象。如成都新发的相关政策文件,就有放松迹象,而重庆虽有收紧政策,但也给房企留了喘息空间。

而对于将来,受访者普遍预测,北京调控所代表的政府态度有风向标意义,但其它城市手段未必如此严格。

原因之一是北京仍是开发商趋之若鹜的地方,不担心严格监管把开发商吓跑;其二,北京并不严重依赖土地财政。

但多数城市并非像北京有天然优势。无论是从发展阶段、还是城市地位上,二线城市普遍仍希望营造良好的环境,有更多开发商投资。

前述营销人士也说,按过往规律,北京的调控政策一直是全国最严的。这座城市的尺度,基本代表了全国范围的上限。

此外,从政策修订的初衷出发,资金监管政策变化的初衷,尊龙官网appAG发财网指导,是保交房,不能烂尾,不能出现社会问题。因此,多位采访对象表示,各地政策并不会一刀切地执行。在目前的行业环境里,政府也不想把企业管死。只要不危及底线,会给企业留下喘息的余地。

他们认为,未来预售金的监管除一城一策外,可能也会一企一策。当然这对城市政府治理能力提出了考验,能否及时又精准地识别一家企业的风险大小。

无论如何,对企业而言,收紧预售金监管都为他们的骆驼背上又加了一根稻草。也许就真的会有企业被这一根稻草压倒。

但对这根稻草,企业没什么好抱怨的,行业可以期望在融资、贷款发放进度上,得到一些政策的放松。但不该在监管资金这个和民生挂钩的问题上。

作者为《财经》记者及实习生

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